Perkantoran di indonesia, rumah susun atau bukan ?

0
215

Sejak terbitnya Undang-Undang No. 20 tahun 2011 Rumah Susun (UU Rusun) sebagai pengganti Undang-Undang No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (UU Rusun Lama) terdapat perubahan-perubahan yang mulai menjangkau persoalan-persoalan yang timbul selama ini antara lain kedudukan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dijamin kedudukannya dan diatur di tataran undang-undang yang sebelumnya hanya diatur dalam peraturan menteri atau ketentuan pemasaran sebelum selesainya pembangunan rumah susun ditentukan syarat-syarat yang ketat bagi pelaku pembangunan, namun juga perlu diakui selain menjangkau persoalan-persoalan tentang rumah susun tersebut di atas terdapat juga persoalan-persoalan yang belum terjangkau antara lain seperti fungsi rumah susun non-hunian, dimana berdasarkan Pasal 50 UU Rusun rumah susun hanya dapat difungsikan sebagai hunian dan campuran, lalu bagaimana dengan fungsi non hunian saja? Meskipun dalam PP 4 tahun 1988 tentang rumah susun juga diatur tentang rumah susun non-hunian secara umum tetapi juga terjadi inkonsistensi/inharmonisasi peraturan perundang-undangan rumah susun sebagai persoalan tersendiri yang tidak dapat diabaikan.

Meledaknya industri properti pada tahun 2008 yang dimulai dari apartemen dan disusul maraknya pertumbuhan perkantoran yang sebelumnya didominasi pada daerah segitiga emas Jakarta (kawasan sudirman, thamrin, kuningan) mulai melebar di kawasan penunjangnya seperti kawasan gatot soebroto bahkan hingga daerah Tb. Simatupang di selatan Jakarta sebagai pusat bisnis untuk perkantoran baru, namun dengan terbitnya UU Rusun keberadaan perkantoran yang tidak memiliki fungsi mixed-use (campuran) sama sekali belum terakomodir didalamnya sehingga dalam sudut pandang legistis terjadi kekosongan hukum yang mengatur tentang rumah susun non-hunian khususnya perkantoran yang seharusnya tidak boleh terjadi menimbang saat penyusunan UU Rusun sudah sejak lama banyak perkantoran yang berdiri dan menerapkan konsep kepemilikan rumah susun (setiap unit memiliki sertipikat hak milik satuan rumah susun).

Penulis menduga pada saat proses penyusunan UU Rusun terjadi kesalahpahaman para stakeholder penyusun undang-undang tentang istilah rumah susun dimana kata rumah dalam pemahaman bangsa Indonesia adalah tempat tinggal dalam jangka waktu yang panjang untuk menunjang kehidupan individu atau keluarga, namun bila kata rumah dipadankan dengan susun sesungguhnya penyusun UU Rusun yang lama (UU 16/1985) lebih menitikberatkan pada bentuk konstruksi bangunan yaitu rumah yang bersusun-susun sehingga menjadi gedung mari kita bandingkan dengan negara-negara

anglo-saxon yang menggunakan istilah konsep strata title secara etimologis strata berasal dari bahasa yunani stratos yaitu lapisan sedangkan title berasal dari prancis kuno yang berarti ijin atau hak sehingga dalam pemahaman negara-negara anglo-saxon strata title

adalah hak yang berlapis-lapis atau pada negara common law maupun continental law menggunakan istilah condominium yang secara etimologis berasal dari bahasa latin con yaitu bersama-sama dan dominia (kepemilikan) sehingga ditafsirkan kepemilikan properti secara bersama-sama, olehkarenanya persoalan istilah ini menjadi sangat mendasar dan vital karena dapat menimbulkan ambiguitas bagi orang awam bahkan juga pada tataran penyusun undang-undang yang tentu memiliki berbagai macam latar belakang dan besar kemungkinan kesalahpahaman penyusun undang-undang yang menafsirkan rumah susun adalah tempat tinggal akan mengkategorikan perkantoran murni bukan sebagai rumah susun sehingga dalam spektrum yang lebih luas tidak mungkin ada rumah susun yang memiliki fungsi non-hunian kecuali campuran, namun demikian melihat praktik perkembangan bisnis properti di masyarakat seperti kondotel yaitu rumah susun yang difungsikan sebagai hotel juga seharusnya dikategorikan sebagai non-hunian mengingat tidak terdapat ciri hunian tempat tinggal pada kondotel karena tamu yang datang dan pergi rata-rata jangka waktu menginapnya bersifat short stay ataupun long-stay yang secara hukum tetap tidak mencerminkan sense of belonging atau animus manendi seseorang.

Seharusnya persoalan yang sangat mendasar ini (ambiguitas mengenai penggunaan istilah rumah susun) dapat diselesaikan dengan penggunaan istilah yang lebih tepat dan lebih umum sebagai contoh yang diusulkan penulis adalah Kepemilikan Bangunan Gedung sehingga ketika difungsikan sebagai bangunan gedung apapun (hunian, non-hunian, campuran antara hunian dan non hunian) terdapat bentuk-bentuk kepemilikan yang dimungkinan dalam bangunan gedung antara lain dapat menerapkan kepemilikan bersama (Condominium) ataupun dimiliki pemilik bangunan gedung saja bagi properti yang disewakan sehingga aspek kepemilikan dapat dipisahkan secara tegas dengan aspek fungsi/peruntukan, selain itu secara sudut pandang legistis menjadi sejalan karena sebelumnya sudah terdapat undang-undang bangunan gedung yang menitikberatkan pada konstruksi fisik bangunan gedung sehingga keberadaan undang-undang kepemilikan bangunan gedung menitikberatkan pada kepemilikan dan peruntukan bangunan gedung sebagai seri perundang-undangan bangunan gedung.

Jikapun akan diatur undang-undang tentang perkantoran kemudian menurut hemat penulis akan sangat tidak efisien baik dari segi biaya maupun waktu penyusunan undang-undang mengingat kebutuhan aturan sangat dibutuhkan dan penerapan kepemilikan bersama perkantoran sama persis dengan konsep kepemilikan bersama rumah susun. Sehingga perlu diakui secara kualitas UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun jauh lebih baik dibandingkan penggantinya adapun hanya diperlukan penyempurnaan saja untuk mengakomodir perkembangn sosial tanpa perlu dilakukan perubahan drastis dengan memasukan hal-hal yang bersifat teknis dimana seharusnya cukup pengaturan teknis tersebut di tataran peraturan pemerintah dan sub-teknis pada peraturan menteri sehingga bobot undang-undang lebih mengatur hal-hal yang bersifat prinsip ketimbang teknis seperti UU Rusun saat ini.